央行公告,2020年3月开始,房贷利率要调整了

时间:2019-12-28 14:31:38 作者:今日大盘指数
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今天,央行发布了存量浮动利率定价基准转换为LPR的公告,其中牵扯到了备受关注的存量房贷利率。

央行公告,2020年3月开始,房贷利率要调整了

这事儿的来龙去脉

2019年8月17日,人民银行发布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告。

简单的说,以前我们的贷款利率都是由央行定好的,叫做基准利率。所谓的加息降息都是针对这个利率。商业银行发放贷款的时候可以根据客户资质,在基准利率的基础上做个上下浮动,比如有的房贷利率是75折、85折。为了推动利率市场化,央行就决定将所有贷款利率不再挂钩基准利率,而是挂钩LPR。这个LPR是由中期借贷便利(MLF)利率加点形成的,而MLF利率也是由央行控制的。一言以蔽之:更加市场化、更加灵活的LPR取代了基准利率。

目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。所以,今天(12月28日),人民银行发布了〔2019〕第30号公告,推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

存量贷款定价基准怎么转换?

央行给出了两种转换方式:一种是将贷款利率在LPR的基础上加一个固定的数值,当然这个数值也可以为负,双方协商决定,反正一旦确定下来这个数值就不能改变了。另一种是双方直接定下来一个固定利率,一口价定好,就再也不变了。

采用哪种方式,由银行和贷款客户协商决定,一旦确定了就不能改了。

以我的理解,采用哪种方式基本可以客户自主决定,但是加的数值多少或者一口价多少,这基本还是由银行定了。说白了,到饭店吃饭,点啥菜客户定,菜价是饭店说了算。

对于大部分人来说,可能不太会选择第二种方法。一般贷款都是几十年的期限,这么长的时间直接定下来一个固定利率,很多人是没有这个能力的,谁也不知道未来几十年利率会如何变化。但是有一点可以明确:银行那么多经济学家和精算师,一般他们不会吃亏的。

存量房贷怎么弄?

这里我们要专门说一下存量的房贷利率,因为央行所有的规定中,都把房贷利率单独列出来了,这也足见房地产对我国的重要性。

如果采用一口价方式,协商都不用了,央行直接定好了:就用原合同最近的执行利率。比如现在的利率是4.9%,那么就是一直到贷款结束都是这个数。

我建议大家不要采用这种方法,以我国目前经济平稳下行的局面来看,未来利率的下降是大概率事件,将来如果降到2%,现在定个4.9%一口价,到时候肠子都要悔青了。

如果采用第一种协商加点的方法,央行也把这个加点数值确定好了。就用原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(也可以为负),在整合合同期内保持不变。

说起来云里雾里,举两个个例子一清二楚:

小凡同学现在的房贷合同中约定,利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,那么现在的执行利率就是4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。两者的差值是0.59%,(5.39%-4.8%=0.59%),那么以后就固定用这个0.59%的数值了。

小越同学现在的房贷合同中约定,利率为5年期以上贷款基准利率下浮10%,那么现在的执行利率就是4.9%×(1-10%)=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。两者的差值是-0.39%,(4.41%-4.8%=-0.39%),那么以后就固定用这个-0.39%的数值了。

到这里,数学好一点的读者可能已经注意到了:以前我们的房贷利率是按比例浮动,以后都是按固定数值浮动。如果未来利率下降,贷款人是吃亏的;反之利率上升,贷款人是占便宜的。

怎么个意思呢?打个比方,当前基准利率是10,小凡的房贷上浮10%就是11。如果未来利率如果下降到1,上浮10%就是1.1,而加点后则是2,吃亏。如果未来利率上涨到20,上浮10%就是22,加点后是21,占便宜。

另外有一点,因为每年央行可能会加息或者降息,所以我们以往的房贷利率大多是每年1月1日调整一次,和最近的利率挂钩,这个过程叫做利率的重定价。那么这次定价基准转换同样有个重定价周期,时间也是一年。也就是说,每年LPR利率变动,房贷利率不动,到了第二年1月1日,统一调整一次。

整个转换的时间,从2020年3月1日起,至2020年8月31日结束。

总结一下:2020年存量房贷利率定价基准转换之后,一开始平稳过渡保持不变,随后由原来的按比例浮动转为按数值浮动。

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