房奴们,你们的存量房贷利率终于有说法了:1年维持不变

时间:2019-12-28 23:11:15 作者:今日大盘指数
阅读量: 17

买房的人们最关心的就是自己的房贷利率了,在2019年10月8日的时候实行了以LPR为基准利率参考方式的利率新政,从那以后签订的房贷合同都是以LPR加上一定的点数来作为房贷的执行利率的,这个也标志着中国利率的市场化又往前进行了一大步。

1、存量房贷余额高达26万亿

但是存于高达26万亿的存量房贷当时是维持不变的,还是按照央行的贷款基准利率,再上下浮动一定的比例去实施的,在改革的道路中,我们一般采取的都是存量是老办法,增量用新办法,然后再回头调整存量,在房贷利率的改革中也是如此。

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所以对于当时已经在偿还房贷的房奴们心里肯定还是有疑惑了,因为毕竟央行的贷款基准利率维持在4.8%已经4年时间没有变动了,而LPR已经从4.85%下调到4.8%了,虽然下调幅度不大,但是从长期来看,利率下行是大趋势,这对存量的房贷来说就无法享受到房贷利率改革的红利了。

但是现在不用担心了,央行最新的公告将彻底解决这个问题,解决存量房贷的贷款利率问题,和新的利率计算方式实现彻底的并轨。

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2、存量房贷利率改革的具体内容

第一、这次针对的是存量房贷中的浮动利率的房贷,也就是说如果当时是签订的固定利率的,那么还是按照原来的合同执行。

第二、房贷基准利率参考变更后,房贷利率是否会有变化?根据最新的央行公告内容,新的利率要在一年内和原来最近一期执行的房贷利率水平保持一致,也就是说在一年内是保持不变的。

那么一年以后呢?一年以后就按照你新的合同来执行,如果是一年重新计算一次,那么一年后你按照最新的LPR来重新计算即可。

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第三、这次存量房贷的房贷利率具体的变化内容是什么?

这个可能是大家最关心的内容了,我们以前的房贷利率是这样计算的:房贷实际利率=央行贷款基准利率*(1±浮动比例),而五年期以上的贷款基准利率是4.9%,这个利率已经4年没有变化了,而浮动比例是永远不变的,如果你浮动比例是上浮20%,那么你的房贷利率就是5.88%,如果你的浮动比例是下浮10%,那么房贷实际利率就是4.41%。在这种房贷利率的计算方式之下,只有央行的贷款基准利率变化的时候,你的房贷利率才会从新计算,按照最新的贷款基准利率来计算。但是因为我们的贷款基准利率已经4年没有调整过了,这个就和我们市场的利率水平变化是有点脱节的,所以才需要进行改革,实施新的更加市场化的利率计算方式。

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于是就有了以LPR为参考基准的房贷利率计算方式,这个房贷利率计算方式是从2019年10月8日开始实施的,具体的方式是,房贷实际利率=LPR+点数,而其中的点数是固定不变的,但是LPR是每个月都会更新一次,而且是由18家商业银行共同报价决定的,更加符合当下的实际情况。而2019年12月20日公布的最新的5年期及以上LPR是4.8%。

第四、存量房贷的房贷利率如何转为为新的房贷利率?

我们通过上面也知道,其实是用“LPR”是代替了从前的“贷款基准利率”,要实施利率并轨,最核心的就是如何确定“点数”,因为原来是按照浮动比例的,现在要用“加点”来代替,这个如何确定?

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根据央行的公告,“点数”是最近一期房贷利率执行利率和2019年12月份最新的LPR的差值,换句话说,如果原来是上浮20%,房贷的实际执行利率是5.88%,那么“点数”就是:5.88%-4.8%=1.08%,那么利率并轨后的房贷利率就是:4.8%+1.08%=5.88%,其实就是保持不变的,会实现平稳过度的,而至于1年以后的房贷利率,到时候就看LPR是如何变化的,因为点数“1.08%”在合同期限内是不会变化的。

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3、点数第一次可以为负数

在这段中笔者举案例来说明,这次利率并轨其实是非常务实的,因为我们知道在原来的公告中,房贷的利率是 一定比LPR要高的,因为“点数”是只能为正数,不能为负数。而我们以前的房贷有很多是在基准利率基础上打折了的,尤其是2016年左右的房贷利率。

举例:王总在2016年办理了200万30年期限的房贷,当时的房贷利率是打9折的,房贷实际利率是4.41%,那么按照最新的转换公式,那么“点数”为:4.41%-4.8%=-0.39%,点数是-0.39%,那么按照最新的计算方式,房贷利率是:4.8%+(0.39%)=4.41%

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上文也讲了,利率的转换中 ,是双方协商的,基本是维持不变的,保持平稳过渡,贷款人可以选择变成固定利率,当然也可以继续选择维持浮动利率,而利率重新计算的周期和定价日期都可以重新选择,而重新计算的周期最短是12个月。

在我们以前 的浮动利率的重新计算日期基本都是次年的1月1日,现在可以自己选择重新计算的日期,重新计算的周期也是可以重新选择的。

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4、这次利率转换多长时间完成?

第一,这次房贷利率的转换针对的是2020年1月1日以前的存量房贷(已经发放的的房贷以及签订合同尚未发放房贷的);从2020年1月1日开始,金融机会不再签订以贷款基准利率为定价的浮动利率贷款合同(备注:其实在2019年10月8日实施新政后,大概还有10%的房贷合同是按照以前的贷款基准利率为定价的,这次是要100%的按照LPR为贷款定价基础)。

第二,从2020年3月1日开始转换,到2020年8月31日截止,也就是说有半年的时间。

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5、是不是越晚办理就越有利啊?

并没有,在这半年的时间内,你什么时候去办理都是一样的,因为都是按照你当前的实际利率和2019年12月份最新发布的LPR之间的差价来确定“点数”的,这都是已经确定的数据,不会有这半年的时间中有任何的变化,所以所有的需要办理变更的人都不需要有任何的担心和焦虑。

淡定点,什么时候有时间就什么时间去办理,半年的时间,总会有时间去办理的。

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