一二线需求持续释放,棚改力度或超预期

时间:2019-12-28 23:13:26 作者:今日大盘指数
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1、销售下行压力加大,2020年预计负增长

从销售指标来看,2019年1-10月的商品房销售面积为133,251万平方米,同比上升0.1%,较1-9月收窄0.2个百分点,其中,10月单月销售面积同比上升1.9%。1-10月的商品房销售额为124,417亿元,同比上升7.3%;较1-9月扩大0.3个百分点。其中,10月单月销售额同比上升9.7%。

从价格指标来看,1-10月的商品房销售均价为9,337元/平米,同比上升7.2%,较1-9月扩大0个百分点。其中,10月单月销售均价环比下降1.2%。从库存指标来看,10月末商品房待售面积为49,323万平方米,同比下降6.6%,较9月末减少23万平方米,其中,住宅待售面积减少125万平方米。

2019年以来,全国楼市降温明显,多月销售面积同比负增长。三季度以来,伴随房企加快推盘,以及部分城市调控政策结构性松绑,销售企稳回升,10月单月销售面积增速1.9%,前10月累计销售面积增速0.1%,年内首次回正。销售强于年初市场预判主要因为:1)三四线城市销售韧性强于预期,棚改暂停未造成断崖式下跌;2)融资收紧背景下房企加强推货力度,去化率上升;3)“因城施策”政策指导下,部分城市销售热度回升。

图:商品房竣工面积及销售面积

展望2020年,我们认为1)由于房企以价换量、加速推盘的边际作用递减,20年全年销售面积将同比下降;2)棚改力度或超预期,三四线成交韧性强劲;3)一二线城市需求持续释放叠加预期改善,成交改善持续性较强,2020年仍将优于大市;4)结构上来看,龙头房企销售将继续强势,拿地及融资多重优势下,行业集中度将进一步提升。

2、一二线成交需求持续释放,20年继续优于大市

结构上而言,一二线城市销售在2019年出现强势复苏:在我们重点跟踪的30个城市中,2019年1-10月,一线城市商品房成交量累计同比增长15.2%,增速领跑全国;其中3-6月均实现超过30%的累计同比增速,出现明显的“小阳春”现象,随后见顶回落,但仍相对活跃。而二线城市在去年高基数背景下,19年1-10月累计销售额与去年基本持平。一二线城市从18年3月同比增速最低点开始已连续复苏超12个月,并且在19年4月再创新高,显示出一二线城市的市场需求正逐步释放。

我们认为一二线市场自2017年起在强调控下周期性减弱,近三年销售维持相对低位,2019年需求初步释放,叠加以推盘增加与预期改善,预计改善持续性较强。与此同时,因宏观流动性持续宽松,远期房贷利率有望进一步下行,一二线城市对于流动性更为敏感,因此我们认为2020还将能有优于大市的表现。

图:2013-2019年一线城市1-10月累计成交量

图:一线城市成交增速领跑全国

3、三四线销售或将平缓下滑,棚改计划20年超预期

三线及以下市场成交热度则预计将持续平缓下降:自16年起销售持续转暖,直至去年四季度开始收敛,今年整体缓步下行,叠加2019年拿地力度的收窄,我们认为自然需求的释放叠加供给力度的减弱都会导致销售回落。同时,今年直接缩量50%的棚改力度也会在明年充分兑现。最后,三线及以下市场对于流动性相对钝感,这些都会成为三线及以下市场的拖累因素。但2020年棚改力度或超市场预期,带动2021年及以后销售增长。

2014年以来,棚改货币化对于全国尤其是三四线城市的房屋销量形成了显著拉动。据我们估算,2015-2018年,全国棚改货币化分别去化库存为1.5、2.5、3.1和2.5亿平米,分别占比2015-2018年销售面积的13.5%、18%、22%和17%。但由于2019年棚改套数出现约50%的断崖式下跌,或导致2020年销售动能下滑。

另一方面,2019年棚改完成情况及2020年计划完成套数或将超市场预期,主要由于2018-2020年计划再改造各类棚户区1,500万套,其中2018年已经完成580万套,截至2019年10月,全国棚改计划已完成300万套,超过全年目标;我们按照完成速度线性外推,预计全年完成约360万套,大幅超过年初计划。

同时,2019年中央经济工作会议上,提出要加大困难群众的住房保障工作,同时要加强城市更新(比如棚改)和存量住房提升(比如老旧小区改造)的工作,我们认为虽然2019年棚改计划大幅缩减,但2017年提出的三年1,500万套棚改攻坚计划,仍约有514套未完成,明年是攻坚计划的最后一年,棚改建设力度或超预期。

从货币角度看,1-10月抵押补充贷款(PSL)新增2,611亿元,同比下降58.1%,当月新增规模4-8月负增长,随后9月起重新开始投放。棚改政策在年中急刹车后,三季度起重新调整再上路,金融政策也予以更多的支持。

展望未来,我们认为在棚改减弱的背景下,三四线城市销售会平缓下滑但销售韧性犹存,原因有以下几点:1)2019年棚改完成套数及2020年计划完成套数或将超市场预期;2)在“一城一策”宏观政策下,部分销售额或房价下滑较快的城市政策放松预期走强,对冲销售下行风险;3)“长三角一体化”、“粤港澳大湾区”、“京津冀一体化”等都市圈战略不断深化落地、都市圈内三四线城市人口或将维持正流入,带动购房需求;4)棚改货币化安置资金划拨与到位、居民拿到补偿款与形成购房行为之间的时间差,均会平滑需求曲线。

图:2013-2019年棚改货币化安置计划与完成情况

图:PSL期末余额与每月新增额

来源: 观点地产网

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