「天药股份」后两会时期的楼市判断

时间:2020-06-14 17:06:21 作者:今日大盘指数
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以下为楼市政策后两会时期的楼市判断内容:

后两会时期的楼市判断

蔡为民:上海「第一财经」频道「第一地产」特约评论员

5月底结束的两会,创造了不少空前或至少与以往大不相同的记录,对后续经济、金融乃至房地产,均将带来深远影响。

首先是大会召开全体出席代表、委员们都带上了口罩,场面相当“壮观”,衷心期待这样的画面既是空前也能绝后,意味着类似疫情将不再发生。

此外,几个关键数字的变化,亦是前所未见。

后两会时期的楼市判断


不设“GDP增速”的隐形压力更大

长期以来,两会的政府工作报告均提出当年GDP增速目标,如:2019年为6~6.5%,结果为符合预期的6.1%。但今(2020)年则不设定增速目标,颇出人意表。之所以如此,既有政治、国际与中国台湾乃至香港问题解决之考虑,也有受“新冠疫情”影响使各种变数难以掌握,因此“不设定GDP增速”,保持弹性以应变。

后两会时期的楼市判断

另外,赤字率“拟按3.6%以上安排”,使中央财政赤字规模比去(2019)年增加1万亿元,同时发行1万亿元抗疫特别国债,加上其他“铁公基”等公共支出,合计将向市场释出8万亿元人民币。在这种情况下,M2(广义货币)增速重新站上双位数、创40个月新高的11.1%,余额突破200万亿(209.35万亿元),融资规模存量达265.22万亿,便不在话下与可以理解。

后两会时期的楼市判断


“购房保值”的“冲动”正在形成

历经数年的打压楼市,本次两会堪称:格外开恩。有人算了“一笔账”:在工作报告当中对房地产的表述仅38个字,相较于2017年312个字、2018年217个字、2019年83个字,今年则只强调:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。过去经常“挂在嘴边”的房地产税、调控、房价上涨压力……等敏感字眼没有出现,显示因应当前疫情冲击下的国内外局势骤变,针对房地产之调控有望松动。

尤其近期“杭州5万人抢959套新房”、“北京二手房5月份成交量创新高”、“上海新房5月成交量创44个月来新高”……各地“捷报”频出,更加使“房地产将进入牛市”的乐观情绪迅速蔓延。

但实情果然如此?我看并不尽然,或只能说:当前形势纯属“阶段性有利于房地产”。

亦即眼下的楼市荣景是“三降”——降准、降息、降风险偏好所形成。降准、降息不用多作解释,不管是房企与消费者的资金成本都得到实惠,而由此导致的通胀压力(包括“M2效应”),亦有助提升市场“购房以保值”之冲动。


自住者购房后即退场

所谓的“降风险偏好”,指的是在整体经济形势不明朗或欠佳的情况下,投资与创业都难以达到获利预期,甚至“蚀本赔大发”(“原油宝”是其中的奇葩典范),因此多数人会“战略退缩”,宁愿选择风险相对偏低、“至少还有居住功能”的房地产作为避险工具。这显然是有利于楼市促销。

惟必须要知道的是,在“房住不炒”、“房不刺经”——不以房地产作为短期刺激经济的手段之“大政策方针”引导,加上信贷政策未大幅松绑的情况下,进入楼市的资金其实相当有限,主要以置产、自用(首购+换房)为大宗,这样的需求在庞大的供应量面前,显得微不足道;更何况此类型“长期持有”的购房者,其“进场之日即为退场之时”,不会再投入资金到市场,与投资、投机反复进出市场所形成之“乘数效应”,及其资金流量、动能,完全无法相提并论。

换言之,除非信贷政策大幅放宽,否则仅依靠自用型的购买欲使楼市呈现“价量齐扬”之态势,难如登天。


“涨捂跌扶”是楼市调控最高境界

当然,以上论述并非指明楼市荣景不可持续或即将陷入困境,毕竟,房地产虽然不再是“唯一”,但至少还担当排名第一的“经济引擎”,重要性不言可喻。

事实上,正是基于这样的考虑,在“家庭负债率”已达50%、唯恐触及“系统性金融风险”,中央对房地产“呵护”备至,便同样在情理之中,故而对其走势之控制可以“维稳”名之——“涨不上去、跌不下来,涨要捂、跌要扶,既怕涨、更怕跌”的微妙境界。


历年家庭负债率

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总之,在中短期大多数楼市版块无利可图的情况下,以投资为目的之购房,必须慎重、慎选标的(“专家时代”已来临);毕竟“随便买随便赚”的大好时光已一去不复返,以自住为目的之购买,要赶快出手,因为当前一二线城市房价的相对稳定,是政策压制之结果(一线城市尤其明显),一旦松绑房价虽未必出现“报复性反弹”,但温和上涨仍是可以预期

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